在疫情冲击、三保一促房地产行业下行的战略再压债背景下，不少房企盈利下滑、稳定甚至出现亏损。经营金科减百面对外部环境的大盘深刻变化，调整经营思路，股份统筹生产经营与风险防控，息负在行业低谷期保持了平稳发展。三保一促

8月30日，稳定金科股份发布2022年半年报，经营金科减百公司实现结算面积约395万平方米、大盘营业收入313.22亿元；如期完成交付118个批次，股份住宅交楼超3万户，息负交付面积约626万平方米；压降负债规模132亿元；实现销售回款536亿元，三保一促回款率超100%。

整体来看，金科股份坚持“一稳二降三提升”经营发展策略，全力推进保交楼、保生产、保稳定、促转型升级“三保一促”工作，稳定住了公司经营大盘。

对此，业内人士指出，主动压减投资、债务规模，强调经营“提质增量”才能帮助企业度过行业寒冬。

保交楼、保生产、保稳定，49个项目实现提前交付

今年上半年，多地出现“烂尾楼”引发的停贷事件，保交楼成为行业关键词之一。

7月14日，银保监会表示，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”的方案研究，做好客户服务工作，有效满足房地产企业合理融资需求。另一边，各省市也相继发布“稳楼市”举措，包括防范商品房延期交付等。

为此，金科股份在上半年通过差异化铺排复工方案、建立复工复产监控机制、专款专用保交付等多种措施，来保证所属项目的如期交付，甚至是提前交付。

相关数据显示，上半年，金科股份及所投资公司如期完成交付118个批次，住宅交楼超3万户，交付面积约626万平方米。

公开资料显示，在98个实现交付的项目中，其中有49个项目实现提前交付，切实向社会履行主体责任。

“烂尾楼事件发生后，上半年不少城市二手房成交量明显增加，这与购房者在一定程度上担心新盘能否如期交付有关。所以，对于开发商而言，交付能力已经成为重要的竞争力之一。”成都一位地产行业人士说。

上述金科股份较好的交付“成绩单”，也使得公司品牌竞争力，以及公众对公司的信任度得到显著提升。同时，金科股份还打出了保生产、保稳定等一系列组合拳。

截至6月末，金科股份及所投资的公司在建项目约370个，全年新开工面积约115万平方米，在建面积约5479万平方米，竣工面积约464万平方米。

与前几年不同的是，金科股份不再单纯追求经营规模增速，而是强调经营质量的提升。金科股份董事长周达在年初曾表示：“将安全稳健作为公司当前首要任务，最大力度去库存、实现资产变现，最大力度做大融资增量、最大力度提升回款质效、最大力度争取广泛支持。”

上半年，面对低迷的市场，金科股份多措并举，通过促销、专项去库存等多项措施，带动公司销售质量稳步提升。仅以“有回款的销售”为例，上半年，公司及所投资公司实现销售金额约417亿元、销售回款536亿元，回款率超100%。

得益于上述“高质量发展”具体措施的推进，金科股份也稳固在行业梯队中的地位，销售金额及面积持续位列行业前列。据克而瑞数据显示，上半年，金科股份销售金额位列行业TOP19，销售操盘面积位列行业TOP11，在重庆、苏州、四川、河南等多地的销售金额排名位居当地市场前列。

代建业务实现41亿元销售，轻资产运营促转型升级

值得一提的是，今年3月15日，金科商业正式签约四川营山华邦“时代天荟”轻资产项目。该项目拥有约7.7万平方米的纯商业街区，服务模式为全流程商销一体化轻资产管理输出，包括项目市调、产品设计、项目商业定位、招商运营、商业销售及资产融资等核心服务内容。这只是金科股份轻资产运营的一个案例，公司“地产+商业”的模式已经初见成效。

相关数据显示，上半年，金科股份“地产+商业”业务签约逾10个项目，合同收入近3亿元，部分项目实现了由重资产向轻资产的转化；新签约行业资源20余个，新签约商业品牌上百个。截至6月末，金科商业在管项目数量也接近百个，在管面积达348万平方米。

“未来，金科商业还会迎来多个项目的陆续签约，轻资产服务将进入爆发期。”金科商业相关人士如是说。

实际上，自提出“四位一体、生态协同”战略以来，金科股份便率先在轻资产运营领域进行全面发力。而从上半年的经营业绩来看，公司智慧服务、商业运营、产业运营和代建运营等业务已经具有一定规模。

在智慧服务方面，业务载体为金科服务，该公司为全国领先的综合物业服务商。上半年，金科服务实现营业收入25.65亿元，净利润3.72亿元；合约管理面积达到3.74亿平方米，在管面积达到2.51亿平方米。其中，公司第三方累计合约管理面积近2.65亿平方米，占比达71%，独立发展能力强劲。

产业运营则是金科股份历来的强项，在上半年同样获得了多个项目资源。上半年，产业运营持续为青岛WECITY未来城市新经济产业园、南阳智慧能源产业园、山西中小企业园、潍坊国际智能制造科技城等项目输出专业定位咨询、代理招商及运营服务。

截至6月末，金科股份产业已布局22个城市，累计开发和管理园区28个，面积超过1300万平方米，入园的战略合作伙伴超过3千家，入园企业年产值超过2000亿元。

此外，金科股份的代建业务发展也日趋成熟。今年6月，上海康桥代建项目开盘，当日实现销售33亿元，这是公司代建操盘能力的一次展示。

上半年，金科代建项目实现销售金额超41亿元，代建储备建筑面积约681万平方米，代建储备货值约538亿元。金科股份又一个新的收入及盈利增长点已经形成。

这意味着，金科股份的各项轻资产运营业务已经具备较强的“造血”能力，并与地产开发业务形成了一定互补，公司抵御行业波动风险能力随之增强。

多举措应对下行市场，债务风险总体可控

继去年主动降低投资力度后，2022年上半年金科股份仍在着力降低杠杆水平。

相关数据显示，2021年末，金科股份有息负债由2020年末的976.64亿元下降至806.10亿元，较2020年6月末最高峰值压降规模近300亿元。今年上半年，金科股份有息负债再次下降至673.68亿元，压降规模约132亿元，降债成果显著。

今年4月，央行、外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，要求金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放。

对此，金科股份半年报指出，“与各合作金融机构一方面积极争取新增融资投放置换部分存量融资，另一方面协商调整存量融资的还款节奏和期限，尽可能减少净偿还额度，保留现金流支持项目良性循环。”

据半年报显示，金科股份已经完成了对“19金科03”“20金科03”、超短期融资券“21金科地产SCP003”、中期票据“20金科地产MTN001”“20金科地产MTN002”和应收账款ABS的展期工作，并按照展期方案完成了约定本金分期及利息的支付工作。

同时，金科股份自身也在通过体系化的现金流管理等方式，尽可能多地回笼资金，以降低自身经营风险和提升偿债能力。

上半年，在强调有质量的销售、继续紧抓销售回款的带动下，金科股份经营性现金流净额达87.3亿元，持续为正。

此外，金科股份正在积极推动包括国资平台在内的战略投资者引进工作，积极沟通、协调和争取政府纾困政策支持。

金科股份半年报指出，“特别是针对缓解公司短期资金流动性压力、化解存量债务风险和盘活各类监管资金方面，政府及相关部门给予了大力支持。”

整体来看，上半年，金科股份负债总额继续压减，同时考虑到公司主营业务极高的回款率，以及诸多轻资产业务贡献的稳定现金流，公司整体债务风险相对可控。